FHA lån ser stærk

Vi tager langfristede realkreditlån for givet i dag, men det var ikke altid på den måde. Længe siden var det sandsynligt, at hvis du finansierede et hjem, du lånte penge med en fem-årig “term” realkreditlån-og selv da du havde brug for 50 procent ned. Da de fem år var gået, fik du et nyt lån.

Men term lån har et indbygget problem: de er ikke altid til rådighed, især hvis folk mister job eller hvis hjem værdier falder. Det var en fælles situation efter den store depression, men i 1934 den nydannede Federal Housing administration (FHA) begyndte at tilbyde langfristede realkreditlån forsikret af den føderale regering. Resultatet var, at millioner af mennesker kunne få langsigtede realkreditlån med lidt ned, der ville give dem mulighed for at ride-out hårde tider.

I dag FHA realkredit program er fortsat en vigtig mulighed–mere end 555.000 FHA lån blev stammer i 2005. Det er et stort antal, men det er meget mindre, at 827.000 FHA lån startede i 2004 eller 1.530.000 stammer fra 2003.

Uanset numrene, hvis du er en første gang køber eller en person på udkig efter liberale kvalifikationsstandarder, den FHA program er værd at overveje. Og i betragtning af kommende ændringer i udlåns industrien, er det sandsynligt, at vi vil se en masse flere FHA lån i 2006 og videre.

Under FHA-programmet kan du købe med så lidt som 3 procent ned. Det er 97-procent finansiering, en hel del af traditionelle standarder, selvom det er rimeligt at påpege, at 100-procent finansiering er nu bredt tilgængelige. Men, den 3-procent down betaling kan være i form af en gave eller tilskud-i virkeligheden for det seneste årti FHA har endda tilladt par til at etablere en “brude Register”, hvor venner og slægtninge kan bidrage til en down Payment fond.

Hertil kommer, at FHA programmet også giver ejerne mulighed for at sparke i en “sælger bidrag” på 1 procent til så meget som 6 procent af salget beløb. Mens du kan satse på, at de fleste sælgere ikke vil glædeligt opgive penge til at hjælpe købere, i en købers marked en sælgers bidrag kan være forskellen mellem “solgt” og stilnede opført.

For at kvalificere sig til et realkreditlån långivere se på din månedlige indtægter og udgifter. For en konventionel lån retningslinjerne kan give dig mulighed for at tilbringe 28 procent af din månedlige bruttoindkomst på boligudgifter såsom realkreditlån renter, hovedstol, ejendomsskatter og hjemforsikring (PITI). Desuden, låne retningslinjer kan give dig mulighed for at bruge 36 procent på PITI plus andre månedlige gæld såsom kreditkort regninger og auto lån betalinger.

Med FHA fast sats finansiering de sædvanlige nøgletal er 31/43-liberale standarder, der vil gøre det muligt for låntagere at få mere finansiering end med konventionelle lån. FHA tilbyder også et “energieffektivt realkreditlån” eller EEM. Hvis du har et energibesparende hjem, mener FHA, at du har lavere forsyningsomkostninger, så der er flere penge i kassen hver måned til afdrag på realkreditlån. FHA-retningslinjerne giver mulighed for 33/45 nøgletal med EEM-finansiering.

Der er dog nogle komplikationer med FHA pant finansiering.

Under FHA-programmet, du køber med lidt ned. Dette er muligt, fordi FHA forsikrer lånet, og du betaler en forsikringspræmie. Præmien er lig med 1,5 procent af salgsprisen ved lukning (et beløb, der kan finansieres) og… i procent pr. år for den udestående låne saldo. Med andre ord, hvis du kan købe med 20 procent ned eller med 80-10-10 finansiering, du måske ønsker at springe FHA program og undgå forsikringsgebyrer.

FHA har også et komplekst sæt af lån grænser, hvilket betyder, at der ikke kan være nok lån penge til at købe en ejendom.

For eksempel, i år den konventionelle lånegrænse for enfamilie hjem i det kontinentale USA er $417.000. Ved lov, den maksimale FHA realkreditlån er 87 procent af den konventionelle lånegrænse, eller $362.790 i 2006. Men dette øvre lån tal er kun tilgængelig i høje omkostninger områder-og i mange høje omkostninger områder FHA lån er simpelthen utilstrækkelige til at erhverve typiske hjem.

Hvis du bor i et fællesskab med billigere boliger er det sandsynligt, at det beløb, du kan låne under FHA programmet vil være lavere. Større FHA lån er til rådighed for to-, tre-og fire-enhed egenskaber, der giver mindst én enhed er ejer besat. Din pant långiver kan forklare mængden af FHA finansiering til rådighed i dit samfund for den type ejendom, du ønsker at købe.

I de sidste par år har der været en anden faktor, som har gjort FHA lån mindre attraktive end nogle andre former for finansiering, en faktor, der kan gå langt for at forklare lånets faldende popularitet.

Start i 1998, FHA startede noget, der hedder homebuyer Protection plan. Ideen var at have vurderingsmænd undersøge boliger for fysiske defekter–ikke en dårlig tanke, bortset fra at vurderingsmænd er kvalificeret som ikke professionelle hjem inspektører.

Mange boligejere troede, at de kan spare penge, fordi en FHA vurdering under den såkaldte beskyttelse plan sikker lød som et hjem inspektion. vipbanks.se Det var ikke, men som et resultat mange købere besluttede ikke at få deres ejendom kontrolleres af en professionel inspektør.

HUD sagde, at FHA vurderingsmænd, der ikke opfyldte sine krav, kunne retsforfølges i henhold til den føderale falske kravs loven. De prisstillere så gjorde, hvad fornuftige mennesker gør: de rejste deres satser på grund af de nye krav eller nægtede at vurdere boliger for FHA låntagere. Långivere, til gengæld begyndte at rådgive låntagere til at prøve andre programmer, hvis blot fordi det var lettere at finde en bedømmer.

HUD indsats blev ikke vedtaget af konventionelle långivere eller Department of Veterans Affairs. Og et hjem godkendt til FHA finansiering i Detroit fandtes at have 181 bygning kode krænkelser-måske ikke en verdensrekord, men så pinligt, at HUD købte tilbage ejendommen fra ejerne.

På December 19th sidste år, HUD meddelte, at vurderingsmænd ikke længere ville være ansvarlig for rapportering “kosmetiske defekter, mindre defekter eller normal slitage”, herunder sådanne ting som utætte vandhaner, snavsede tæpper, dårligt håndværk eller trash i Crawl rummet.

Hvad den nye HUD vurdering standarder virkelig betyder er dette: Hvis du ønsker at købe et hjem med FHA finansiering, det er fantastisk-bare sørg for at få både en vurdering og en professionel hjem inspektion. Bedømmeringen kan fastsætte værdien af ejendommen og inspektøren vil kontrollere ejendommen for at bestemme dens aktuelle fysiske tilstand.

Dette er, som det bør være for alle boliger og alle former for finansiering. En vurdering er simpelthen ikke et hjem inspektion og købere er godt tjent få begge dele.

Med hensyn til FHA lån, uden unødvendige og klæbrig vurdering standarder, du vil se flere af dem i 2006. Et i sig selv godt lån er igen tilgængelig for låntagere på stadig mere konkurrenceprægede vilkår.

Skriv et svar

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret. Krævede felter er markeret med *